ИСТОРИЯ КИПРА О ТИТУЛАХ НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ

Мы часто можем встретить информацию о разных титулах на право собственности на Северном Кипре. Для того чтобы понять титулы должным образом, нам нужно узнать как они возникли, поэтому будет полезно взглянуть на историю развития вопроса недвижимости на Кипре.

1959: Цюрихское и Лондонское соглашения

Для начала, давайте вкратце вспомним  что случилось на острове. Республика Кипра была основана после Цюрихского и Лондонского соглашений в 1959 году. Сторонами соглашения выступили Великобритания, Турция и Греция, а также лидеры турецких киприотов и греческих киприотов.

Данные соглашения базировались на принципе равности двух Обществ. В 1960 году была принята Конституция Кипра, в котором принцип равенства был явно выражен. Соответственно Конституции,  Президент греческих киприотов и Вице-Президент турецких киприотов имели право вето на решения друг друга. Более того, у них были полномочия управлять страной вместе.  В Законодательной ассамблее, большинство законов принималось членами Парламента Республики Кипр отдельно:  турецкими киприотами и греческими киприотами.

В судовой системе, нейтральный иноземный президент был назначен в Конституционной Суд. Он имел двух помощников: один – греческий киприот, второй — турецкий киприот. Таким образом, основатели Республики питались  установить равенство во всех органах власти. Они надеялись, что равенство двух Общин будет сохраняться в течении долгого времени. К сожалению, лидеры греческих киприотов не были рады этой системой правления.

Отмена принципа равенства двух общин

В 1963 году, лидеры греческих киприотов предложили внести изменения к 13-ти секциях Конституции. В свою очередь, лидеры турецких киприотов понимали, что если они поддержать эти изменения, принцип равенства будет отменен и Общество турецких киприотов будет в меньшинстве. Поэтому они отклонили предложения о внесении поправок в Конституцию. Но это никак не повлияло на амбиции греческих киприотов. Они силой питались изменить конституционный режим. В результате чего, турецкие киприоты  ушли в маленькие анклавы. Однако им удалось создать собственную администрацию, независимую от правительства киприотов-греков. Обе общины начали создавать свои собственные законы по отдельности. Каждое Сообщество игнорировало законы другого.

Раздения Республики Кипр на Южную и Северную Части

В 1974 году, после миротворческой операции, Администрация киприотов-турков укрепилась на севере острова. В 1975 году лидеры двух Обществ достигли соглашения об обмене населением между киприотами-греками и киприотами-турками. Обмен проводился под руководством ООН. После этого киприоты-турки  желали решить вопрос из имуществом.  Они были уверены, если имеет дело обмен населениями, обмен недвижимостью единственная дорога для решения проблемы целиком.

Лидеры турецких киприотов надеялись принять ту же модель которая использовалась между Турцией и Грецией в 1922. Поэтому было принятое решения одновременного обмена населения и недвижимости. В течении межобщинных переговоров турецкие киприоты настаивали на глобальном обмены собственности. Однако, греческие киприоты имели другие идеи. Они желали вернуть время назад и восстановить положения острова до 1974 года.

Основание Турецкой Республики Северного Кипра

В 1983 года турецкие киприоты потеряли надежду достичь согласия и поэтому основали Турецкую Республику Северного Кипра. В 1985 году был проведен референдум и принята новая Конституция. Конституция гласила, что вопросы собственности не могут остаться нерешенными, поэтому правительство начало осуществлять принцип глобального обмена имуществом в одностороннем порядке. Вследствие с этим, вся собственность, которая принадлежала и была оставлена киприотам-грекам на Северном Кипре перешла в собственность Правительства ТРСК. Было установлено, что греческо-киприотская собственность перейдет во владения турецким киприотам как компенсация за недвижимость которая была оставлена ними на Южном Кипре. Сделать обмен возможно было только после соглашения: одобрения и помощи двух Правительств острова.

Первые титули на право собственности в ТРСК

После 1985 года  Правительство ТРСК начало выдавать титулы на право собственности, тем кто оставил недвижимость на Юге. Такая собственность в разговорной речи называлась «Eşdeğer» (Эквивалент), что означало собственность с эквивалентной ценностью. Позже из социальных причин начали выдаваться и другие титулы на право собственности, которые имели название TMD земли.

Правительство греческих киприотов игнорировало каждый закон который был принят ТРСК.  Излишние говорить, что они не признавали ни одного титула который был выдан на Северном Кипре. Они объявили, что право на собственность не может был нарушенным и каждый имеет право вернуть свой дом. Однако, в тоже время, они начали конфисковать наиболее ценные земли турецких киприотов, которые были оставлены на греческой территории и отказывались платить компенсацию  владельцам. Правительство Южного Кипра заявило, что компенсация будет выплачена после решения Киприотской вопроса. Остальная часть турко-киприотских земель была взята под контроль правительства Юга. Наблюдая за этими событиями, мы можем сказать что принцип глобального обмена недвижимостью был выполнен непосредственно с Турецкой стороны и косвенно с Греческой.

Две страны использовали законы отдельно и независимо друг от друга. Позже, в 2004 году возникла новая юридическая ситуация. Южный Кипр был принят в ЕС с представительством всего острова.

Дело Орамса

Некоторые страны имели большое желания превратить ЕС в федерацию. Они вынуждали ЕС принять Постановления 44/2001. Исходя из этого Постановления, решения суда в одной стране ЕС может быть исполнено в другой. Греческие киприоты быстро начали использовать это Постановления. Судебное дело Орамса стало прецедентным.  В суде Южного Кипра на семью Орамс был подан иск, заявителем которым был греческий киприот, первоначальный владельцем их собственности. Суд Южного Кипра руководился свои законами.

Без предоставления возможности  семье Орамс защититься, суд принял Решения на пользу Заявителя. После этого юристы заявителя питались исполнить решения суда в Англии.  Дело дошло до Европейского суда справедливости, который 28 апреля 2009 года, принял решения и утвердил процедуру возвращения земель первоначальным владельцам. Таким образом греческая сторона добилась удивительного успеха в Деле против Орамса.

После решения Европейского суда справедливости, собственность на Севере острова была поделана на несколько категорий:

Британские и Турецкие титулы на право собственности перед 1974

Эта недвижимость все время была во владении британцев или турков. Греки не имеют никаких претензий к ним. Такая недвижимость полностью надежна и на то время обладала иммунитетом к прецеденту о деле Орамса.

«Eşdeğer» и TMD титулы

Эти титулы могут причинить трудности, так как первоначальные владельцы греки-киприоты могут подать иск в суд Южного Кипра и просить о выполнении решения в другой стране ЕС.  Некоторые считают, что «Eşdeğer» земли более ценны чем TMD, потому что, если первоначальный владелец (греко-киприот) подаст иск на нового владельца в суде Южного Кипра, у владельца земли з титулом  на право собственности есть более стойкая защита. Он может утверждать, что его собственность находиться на Юге острова.  Тогда суд Южного Кипра буде обязан вернуть ему хотя бы одно из его недвижимостей. Принимая во внимание, что недвижимость на Юге более ценна, титул «Eşdeğer» может быть более безопасный. Однако все это гипотетические соображения, созданные делом Орамса. Никто не проверял процедуру раньше, а сейчас она просто невозможна.

Выходя из принципов принятых Европейским судом справедливости в деле Орамса, все земли Северного Кипра с персональными владельцами греками-киприотами стали ненадежными. Однако этот принцип не просуществовал долгое время. Менее чем за год, 1 марта 2010 года Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) вынес другое решения.

В деле  «Демопулос и другие против Турции» ЕСПЧ указал, что нет принципа, который гласит о праве греко-киприотов возвращать первоначальную собственность. Права человека имеют не только первоначальные владельцы, но и нынешние владельцы домов на Севере Кипра. Киприоты-греки, которые предъявляют любые требования к своей собственности на Северном Кипре, должны обратиться в Комиссию по недвижимости, созданную а Турецкой Республике Северного Кипра.

Комиссия по недвижимости

Комиссия по недвижимости была создана в 2005 году и действует с момента создания. Согласно Решения ЕСПЧ по делу Демопулоса, процедуры Комиссии по недвижимости успешны и соответствуют Европейской конвенции по правам человека. Таким образом, решение Европейского суда по делу Орамса было отменено.

Правительство греческих киприотов совсем не обрадовалось этому решению и питалось  даже уклониться от исполнения, но без успешно.

Следовательно решение ЕСПЧ по делу Демопулоса останется в качестве юридически закрепленного правила страны.

В то время как в ЕСПЧ обсуждалось дело Демопулоса, Комиссия по недвижимости завершила 85 заявлений и приняла решения из них: 79 — первоначальные  владельцы греки-киприоты получили компенсацию, 4 — собственность вернулась к первоначальным владельцам и 2 – провели обмен недвижимостью.

Очень важно знать, что выходя из Закона 27/2005, который создал и регулирует деятельность Комиссии, недвижимость может быть обменена или возвращена, только в том случае, если на Северном Кипре она считается бесхозяйственной. Если кто-нибудь став владельцем  титула на собственность согласно законам ТРСК, никто не вправе его забрать. Первоначальный владелец греко-киприот получит компенсацию от правительства ТРСК. Поэтому мы можем легко прийти к выводу, что все титулы, будь то «Eşdeğer» или «TMD land», безопасны в ТРСК. Однако эта безопасность касается только зарегистрированной недвижимости.

Иностранци и титул на право собственности

К сожалению, когда иностранец покупает собственность на Северном Кипре, процесс регистрации занимает много времени. Небезопасным является период между покупкой и регистрацией. С начала, было очень трудно гарантировать безопасность прав покупателей. Это и является причиной почему многие  покупатели сталкиваться с трудностями. Позже, в 2007 году Правительство ТРСК приняло закон об агентствах недвижимости. Одной из целью этого Закона было обезопасить покупки недвижимости на Северном Кипре. Для избежание опасности в промежуточном периоде между покупкой и регистрацией собственности, согласно с этим Законом у покупателя есть возможность зарегистрировать договор в Офисе земельного реестра.

Однако даже с новым законом нужно быть осторожным и обращаться за советом к надежному юристу.