21 мая 2024 года Законодательная ассамблея ТРСК приняла значительные поправки к закону о приобретении недвижимого имущества и долгосрочной аренде (Закон об иностранцах) № 52/2008. Эти изменения существенно повлияют на сделки с недвижимостью на Северном Кипре.
В данной статье мы проанализировали поправки к закону, чтобы помочь вам понять, как они повлияют на новых и существующих владельцев недвижимости, которые еще не получили свидетельства о праве собственности на свои имена.
Новые определения «Иностранец» и «Иностранное юридическое лицо»
Согласно новым поправкам, «Иностранец» определяется как лицо, не являющееся гражданином ТРСК включает иностранное юридическое лицо и доверительного собственника который действуют через траст с иностранцем.
«Иностранным юридическим лицом» считается компания, зарегистрированная в ТРСК с иностранным акционером (независимо от его доли в компании). Это также включает компании, где большинство директоров являются иностранцами или лицами, действующими от имени иностранного лица или юридического лица.
Ранее местная компания считалась «местной», если 51% акций принадлежало гражданам ТРСК. Теперь, чтобы квалифицироваться как местное юридическое лицо, все акционеры должны быть гражданами ТРСК, и большинство директоров должны быть гражданами ТРСК.
Трастовый договор
Иностранцы и иностранные юридические лица часто заключали трастовые договора с гражданами ТРСК для покупки недвижимости на Кипре.
Согласно поправкам, трастовые договора, касающиеся покупки более одного недвижимого имущества или не соответствующие требованиям, установленным Законом № 52/2008, будут считаться недействительными.
Все трастовые договора, заключенные до 21 мая 2024 года, должны быть зарегистрированы Земельном Кадастре в течение 75 рабочих дней, иначе они станут недействительными.
Ограничения на приобретение недвижимого имущества
Поправки вводят более строгие ограничения для иностранцев и иностранных юридических лиц на покупку или долгосрочную аренду недвижимого имущества в Северном Кипре, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица НЕ могут покупать:
- Сельскохозяйственные земли («tarla») и лесные земли;
- Недвижимость в районах, признанных Советом Министров как «нежелательными» с точки зрения национальной безопасности, общественных интересов и общественного порядка (за исключением наследования). Любая регистрация договора купли-продажи недвижимости, противоречащая вышеуказанному, будет считаться недействительной.
- Более 7% (семи процентов) площади района и в общей сложности более 3% площади Северного Кипра.
- Совет Министров может ограничить права определенного иностранца или иностранного юридического лица, его директоров, акционеров или членов иностранного юридического лица на покупку или аренду в связи с их особым статусом или в связи с соображениями национальной безопасности или общественной безопасности. Любая регистрация в соответствующем районном земельном управлении, противоречащая вышеуказанному правилу, будет считаться недействительной.
Новые требования к приобретению недвижимого имущества иностранцами на Северном Кипре
Иностранцы и иностранные юридические лица имеют право на покупку ОДНОГО недвижимого имущества при следующих условиях и при условии получения разрешения на покупку от Совета Министров ТРСК:
- Если приобретается земля, она должна соответствовать строительным нормам, не превышать 1,338 м², и на ней можно построить только одно жилое здание.
- Если приобретается квартира, разрешается купить только одну квартиру. Застройщик/продавец должен предоставить титул «Kat Irtifak» (предварительная регистрация этажей для строящихся квартир) или отдельное индивидуальное свидетельство о праве собственности (титул) для покупки.
Однако иностранцы, являющиеся гражданами государств, признающих ТРСК как независимое государство (т.е., Турция), могут купить до 3 квартир.
- Если приобретается отдельный дом, площадь не должна превышать 3,300 м², и на земле нельзя построить дополнительные дома или квартиры.
- Иностранцы не могут купить недвижимость с совместным титулом. Но если речь едет о покупке отдельного дома или квартиры, максимум 3 (три) иностранца могут приобрести недвижимость на одном совместном титуле.
- Если приобретается квартира, менее половины всех квартир, построенных или строящихся на одном участке, могут быть приобретены иностранцами первой степени родства или иностранцами той же национальности. В любом случае, 20% таких проектов должны быть проданы гражданам ТРСК или гражданам государств, признающих ТРСК (т.е., Турции).
Это правило не применяется к проектам, для которых разрешения были получены и/или необходимые заявки были поданы до вступления в силу поправок. Однако земельные проекты, основанные на трастовых договорах, исключены из этого правила.
Кто должен подать заявку на разрешение на покупку?
- Иностранцы;
- Иностранные юридические лица, их акционеры и директора, если большинство Совета директоров состоит из иностранцев.
Если иностранное юридическое лицо хочет передать свои акции другому иностранцу или иностранному юридическому лицу и/или сменить иностранных директоров или траст, необходимо получить разрешение Совета Министров. (Применимо к иностранным юридическим лицам, на имя которых зарегистрировано недвижимое имущество).
Заявка на разрешение на покупку
Заявка на разрешение на покупку должна быть подана онлайн. Документы, касающиеся имущества, и свидетельство об отсутствии судимости из страны гражданства заявителя должны быть загружены в систему. Министерство отклонит заявку, если у заявителя есть судимость.
Сборы за подачу заявки на разрешение на покупку:
- Первая заявка – половина валовой минимальной заработной платы (т.е. с 21.05.24 – 17,035TRY);
- Вторая заявка (на ту же собственность) – двойная плата за заявку (т.е. одна валовая минимальная заработная плата).
Передача титула (свидетельства о праве собственности)
После получения разрешения на покупку, передача титула должна быть осуществлена в течение 6 месяцев. В противном случае разрешение на покупку станет недействительным.
Если цена продажи выплачивается в рассрочку, шестимесячный период начинается с даты последнего платежа указанного в договоре купли-продажи. Однако, хотя передача титула должна быть осуществлена в течение 6 месяцев с даты последнего платежа продавцу, налоги (т.е. оставшаяся плата за передачу титула, НДС (если применимо) и налог на прирост капитала) должны быть уплачены в течение 60 дней после получения разрешения на покупку и опубликования его в Официальной газете. В противном случае разрешение на покупку станет недействительным.
Если разрешение на покупку становится недействительным по указанной выше причине (т.е. налоги не были уплачены в течение 60 дней), покупатель имеет право повторно подать заявку на разрешение на покупку оплатив двойной сбор. Однако тот же иностранец или иностранное юридическое лицо не может повторно подать заявку на ту же недвижимость в третий раз.
Штрафы и санкции
Если продавец и/или иностранный покупатель не соблюдают вышеуказанные правила, на них будет наложен штраф в размере 500 минимальных заработных плат, в следующих случаях:
- Если продавец продает сельскохозяйственную или лесную землю иностранцу или иностранному юридическому лицу;
- Если превышены лимиты на приобретение (т.е. более одного имущества или площадь превышает лимиты);
- Если договор купли-продажи заключен без получения продавцом отдельного свидетельства о праве собственности или титула Kat Irtifak;
- Если продавец продает имущество с совместным титулом и количество лиц на таком титуле превышает три;
- Если продавец предлагает продать более половины квартир на одном участке иностранным родственникам первой степени или иностранцам той же национальности;
- Если трастовый договора заключен с целью превышения установленного лимита на приобретение.
Переходные правила, касающиеся существующих договоров купли-продажи
Эти ПЕРЕХОДНЫЕ ПРАВИЛА касаются сделок купли-продажи, начатых до даты вступления в силу поправок.
Все, кто заключил договор купли-продажи до 21 мая 2024 года, должны зарегистрировать свой договор купли-продажи в Земельном Кадастре и подать заявку на разрешение на покупку в течение 6 месяцев. Те, кто не соблюдают вышеуказанное правило, будут считаться совершившими правонарушение и будут оштрафованы на 500 минимальных заработных плат. Однако, если лицо может доказать, что оно находилось за границей в это время, это будет считаться действительной защитой в суде.
Иностранцы и иностранные юридические лица, получившие разрешение на покупку недвижимого имущества от Совета Министров до 21 мая 2024 года, и продавец, который продал им недвижимое имущество, должны завершить передачу титула в земельном кадастре в течение 6 (шести) месяцев с 21 мая 2024 года. Те, кто не соблюдают вышеуказанное правило (будь то продавец или покупатель, или оба), будут считаться совершившими правонарушение и будут оштрафованы на 500 минимальных заработных плат.
Если на момент предоставления иностранцу разрешения на покупку окончательное утверждение строительства недвижимого имущества не было получено и/или его разделение не было завершено и/или отдельные титулы не были выданы до 21 мая 2024 года, продавец и покупатель должны уплатить все налоги и сборы (т.е. оставшуюся плату за передачу, НДС (если применимо) и налог на прирост капитала) в течение 60 (шестидесяти) рабочих дней с даты публикации решения Совета Министров о предоставлении разрешения на покупку.
Если вышеуказанные правила не соблюдаются, решение Совета Министров о предоставлении разрешения на покупку станет недействительным, и регистрация договора купли-продажи в земельном кадастре будет автоматически удалена и признана недействительной.
Если передача титула не может быть осуществлена из-за продолжающегося судебного разбирательства, передача должна быть осуществлена в течение одного месяца с даты вступления в силу решения суда.
Трастовый договор, заключенный до 21 мая 2024 года, должен быть зарегистрирован в соответствующем районном земельном управлении в течение 75 (семидесяти пяти) рабочих дней, начиная с 21 мая 2024 года. Если такой договор не будет зарегистрирован в указанный период, он станет недействительным.
Если у продавца нет отдельного индивидуального титула или титула «Kat Irtifak», покупатель может купить недвижимость при условии, что получено разрешение на строительство (inşaat ruhsatı). Это правило действует до 21 мая 2025 года.
Если вам требуется дополнительная помощь или разъяснение, обращайтесь к нам за юридической консультацией.